Subrogar la hipoteca, o cómo mejorar las condiciones del préstamo

7 feb. 2012

Imagen: Images_of_money

Contratar una hipoteca es algo que debemos pensarnos mucho mirando cada una de las condiciones que nos impone el banco, ya que es una deuda que vamos a contraer prácticamente de por vida. Por lo tanto, el momento de formalizarla es uno de los más importantes. Pero no sólo este momento es importante.

A medida que la vayamos amortizando también podemos acometer una serie de acciones para mejorar las condiciones de la misma. Los bancos negocian con nosotros sus condiciones más o menos una vez al año, para actualizar el valor del Euribor, y por tanto de los intereses a pagar. Pero negociar implica una comunicación birideccional entre el banco y nosotros, por lo que nosotros también podemos cambiar las condiciones con el mismo.

La competencia entre entidades bancarias es algo que nos favorece, pero que casi nunca aprovechamos. Hay que tener en cuenta que cada banco o caja ofrece unas condiciones bastante diferentes entre sus productos, precisamente "por culpa" de esa competencia. Por ejemplo, los depósitos ofrecen diferentes rentabilidades, siendo unas mayores y otras menores, e incluso subiendo su rentabilidad para atraer más clientes con respecto a su competencia en lo que se llama "guerra del pasivo".

El poder elegir uno u otro producto es algo beneficioso para nosotros. Pero, si no estamos contentos con esto, también podemos cambiar nuestras condiciones del producto cambiando de banco, también para la hipoteca. Comprobar todas las condiciones de la misma, y compararlas con el resto de bancos puede ayudar a que paguemos menos por ello. Precisamente, esto es algo que es perfectamente factible actualmente, y que se llama subrogación de la hipoteca. Consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro, con el objetivo de conseguir unas mejores condiciones, sin necesidad de cancelarla y formalizar otra nueva.

En general podemos entender dos formas de subrogación:
  • Subrogación por cambio de entidad bancaria, como decimos por tener que asumir el pago de intereses en condiciones más ventajosas a las que tenemos ahora, aunque deberemos respetar todas y cada una del resto de condiciones tal y como están (por ejemplo, en lo referente a la amortización del préstamo o pago del principal).
  • Subrogación por asumir obligaciones ya contraídas, en el sentido que una persona asume los derechos de pago de otra persona diferente.
De todos modos, ningún banco va a querer perder un cliente, y más en en las circustancias actuales de crisis. La subrogación de la hipoteca conlleva una serie de gastos y comisiones por cambio de deudor, que normalmente vienen reflejadas en el contrato privado entre deudor y acreedor que se fijan en el momento de formalizar la hipoteca. Es importante negociar esto al contratarla para no perder ni un euro si queremos cambiar de entidad bancaria, y así evitar sustos.

Las comisiones por subrogación de la hipoteca suelen ser de entre el 0,1% y el 1%, como máximo, del capital pendiente en el momento de la subrogación de la hipoteca. De todos modos, esto interesaría en caso de no estar contentos con nuestra entidad bancaria porque son mucho menores estos gastos que los que acarrearía formalizar una hipoteca nueva en otro banco.

Por esto, si no estás contento con tus condiciones no te ates a un sólo banco. Seguro que hay otro que te ofrece mejores condiciones y que te permitirá vivir más deshaogado.

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